Vanuit de diverse raadsprogramma’s worden bestuurlijke ambities vertaald in projecten. Er wordt daarbij vastgoed (her)ontwikkeld. Hierbij kan de gemeente een actieve rol vervullen middels eigen grondexploitaties of een faciliterende rol bij private ontwikkelingen. De financiële vertaling van het ruimtelijke plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, worden opgenomen in (grond)exploitaties.

Net als in voorgaande jaren is ook in het jaar 2018 weer een Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG) opgesteld. Het MPG voorziet in de belangrijkste bestuursinformatie over deze projecten, waarbij zowel verantwoording over 2018 (informatie voor deze jaarrekening) plaatsvindt alsmede een vooruitblik naar de toekomst wordt gegeven (informatie voor kadernota en begroting).

Deze paragraaf beschrijft achtereenvolgens de volgende verplichte onderdelen voor deze jaarrekening (een en ander gebaseerd op het MPG 2019):

• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten, waarbij voor de meest invloedrijke projecten een korte toelichting wordt gegeven;
• Afwijking 10 jaarstermijn grondexploitaties;
• Een onderbouwing van de gerealiseerde winstneming en voorzieningen;
• De benodigde weerstandscapaciteit (in relatie tot de risico’s);
• Een korte toelichting op de voorraad en strategische verwervingen.

Het totaal van het nog resterend verwacht resultaat van de grondexploitaties en private ontwikkelingen (waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld) bedraagt op basis van eindwaarde circa € 36,1 miljoen (waarvan € 31,7 miljoen betrekking heeft op de grondexploitaties).
Voor de berekening van het verwachte eindresultaat zijn de volgende parameters en uitgangspunten gehanteerd:

*    kostenstijging apparaatskosten voor kostenverhaalsprojecten 0%

**  opbrengstenstijgingen worden gehanteerd voor de eerste 10 jaar. Daarna wordt 0% opbrengstenstijging gehanteerd

Het verwachte eindresultaat zal naar verwachting en bij ongewijzigde omstandigheden in de komende jaren (vanaf 2019 en verder) vrijvallen. Daarbij komt dat in 2018 conform BBV-regelgeving circa € 12,2 miljoen tussentijds winst uit de grondexploitaties is genomen. Dit is al verwerkt in het nog resterend verwacht resultaat.

Ten tijde van de jaarrekening 2017 bedroeg het nog resterend verwacht resultaat (vanaf 2018 en verder) circa € 36,2 miljoen. Het nog resterend verwacht resultaat is, ook na de tussentijdse winstneming 2018, nagenoeg gelijk aan het nog resterend verwacht resultaat bij de vorige jaarrekening. Dit positieve effect wordt veroorzaakt door de aantrekkende markt die zich vertaald naar meer en snellere grondverkopen tegen stijgende prijzen.
Dit heeft positieve gevolgen voor de winst, resultaatsverwachtingen en risico’s van meerdere grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen. Het grootste effect hiervan zien we terug in de grondexploitatie Meerhoven. Daarnaast zijn een aantal nieuwe grondexploitaties aan de portefeuille toegevoegd, waaronder Deken van Somerenstraat, Emmasingelkwadrant, Vogelzang van de Ven, Draaiboomstraat en Kronehoefstraat 62 e.o. Deze hebben een positief effect op het verwacht resultaat van de portefeuille.

Anderzijds zien we dat door de complexiteit van enkele grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkeling een grotere investering noodzakelijk is dan eerder verwacht. Dit heeft negatieve gevolgen voor de resultaatverwachting en risico’s van enkele grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen. Het betreft onder andere de projecten Tongelrese Akkers, Blixembosch, Stationsgebied, GDC Noord, NRE-terrein en Brainport Industries Campus. Een toelichting op de oorzaken en financiële consequenties is onderstaand opgenomen.

De belangrijkste ontwikkelingen in de meest invloedrijke projecten zijn hierna opgenomen.

Meerhoven

Het verwachte eindresultaat van Meerhoven is toegenomen. Belangrijkste oorzaken zijn hogere grondopbrengsten uit woningbouw (Grasrijk, Bosrijk, Waterrijk) en nieuwe regionale afspraken over hogere uitgifteprijzen bedrijventerreinen (Park Forum). Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2018 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2018 circa € 8,7 miljoen winst genomen.

Tongelrese Akkers

Het verwachte eindresultaat van Tongelrese Akkers is afgenomen. Belangrijkste oorzaken zijn een toename van apparaatskosten als gevolg gesprekken over de aanvullende overeenkomst en het zoeken naar oplossingen voor de Japanse Duizendknoop en trillinghinder DAF en de financiering van de herinrichting van de Jozef Israëlslaan die maar gedeeltelijk in de grondexploitatie was opgenomen.

Blixembosch

Het verwachte eindresultaat van Blixembosch is afgenomen. Belangrijkste oorzaken zijn een toename van apparaatskosten als gevolg van extra inzet voor de regionale woningbouwprogrammering en extra kosten als gevolg van de strengere eisen voor verwerken van grond waarin mogelijk asbest aanwezig is. Hier staat tegenover dat er ook extra opbrengsten worden verwacht als gevolg van de aantrekkende woningmarkt. Door een afname van het verwachte eindresultaat is vorig jaar teveel winst genomen. Daarom vindt een terugstorting plaats.

Stationsgebied

Het verwachte eindresultaat van Stationsgebied is afgenomen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn de hogere (her)inrichtingskosten van de openbare ruimte rondom het ambitieuze bouwplan District E en de toename van verwachte apparaatskosten. Dit laatste wordt veroorzaakt door de aanhaking van Knoop XL, het onderzoek naar de haalbaarheid van eventuele nieuwe deelgebieden, de complexiteit van afstemming van ontwikkeling en uitvoering van de diverse plannen, waarbij de bestaande stad moet blijven functioneren en hernieuwde onderhandelingen voor fase 2 Lichthoven. Hiertegenover staat een forse meevaller (extra bijdrage van NS) in verband met afronding van de stationstunnel.

GDC Noord

Vanwege projectinhoudelijke wijzigingen heeft uw raad in december 2018 een herijkte grondexploitatie voor GDC Noord vastgesteld. Deze herijkte grondexploitatie is verwerkt in dit MPG. Hierdoor is het verwachte eindresultaat van dit project afgenomen ten opzichte van de Jaarrekening 2017. De belangrijkste oorzaken zijn een toename van de verwevingskosten, voorbereidingskosten en kostenstijging voor civiele werken. Daar staan wel extra opbrengsten uit verkoop gronden tegenover.  Er is nog geen winstneming omdat er nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd.

NRE-terrein

Het verwachte negatieve eindresultaat van het NRE-terrein is toegenomen. Belangrijkste oorzaak is de toename van apparaatskosten door de Raad van State procedure voor het bestemmingsplan. Door een toename van het verwachte negatieve eindresultaat is verhoging van de verliesvoorziening met circa € 0,1 miljoen noodzakelijk.

Brainport Industries Campus (BIC)

Vanwege projectinhoudelijke wijzigingen is aan uw raad in het voorjaar 2019 met een apart dossier voorgesteld een herijkte exploitatie voor BIC vast te stellen. Deze herijkte exploitatie is vooruitlopend hierop verwerkt in dit MPG. Hierdoor is het verwachte negatieve resultaat van dit project toegenomen ten opzichte van de Jaarrekening 2017. Belangrijkste oorzaken zijn de extra te treffen maatregelen voor de komst van het Summa college en de extra kosten die moeten worden gemaakt voor groencompensatie. Dit betekent dat een verhoging van de verliesvoorziening met circa € 0,7 miljoen noodzakelijk is. Deze is gedekt uit de reeds ter beschikking gestelde middelen risicoaandeel BIC uit de reserve financieringsfonds MIP.

Emmasingelkwadrant

De grondexploitatie voor het Emmasingelkwadrant is in 2018 vastgesteld. Deze grondexploitatie is aan de portefeuille toegevoegd en in het MPG 2019 herijkt. Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie.

Deken van Somerenstraat

De grondexploitatie voor de Deken van Somerenstraat is in 2018 vastgesteld. Deze grondexploitatie is aan de portefeuille toegevoegd en in het MPG 2019 herijkt. Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie.

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met andere partijen. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses, echter de totale grondexploitatie speelt zich af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt in de jaarrekening van de gemeente verantwoord in de paragraaf verbonden partijen. Hieronder worden de projecten waar dit speelt toegelicht.

Strijp-S

‘Strijp-S is een publiek-private samenwerking tussen Gemeente Eindhoven (50%) en VolkerWessels (50%). Deze samenwerking is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst die is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van februari 2002. Voor het werkapparaat van de samenwerking is een BV/CV- constructie opgericht, Park Strijp Beheer (PSB) genaamd. De directie werkt onder een raad van aandeelhouders waarvan Gemeente Eindhoven en VolkerWessels aandeelhouders zijn.
Park Strijp neemt gronden en gebouwen tegen boekwaarde over van de gemeente (om financiële redenen heeft de gemeente indertijd van Philips gekocht, de verantwoordelijkheid is echter 50-50 met VolkerWessels beschreven). Vervolgens legt Park Strijp nieuwe openbare ruimte aan en verkoopt de bouwkavels aan opstalontwikkelaars. De grondexploitatie van Park Strijp is kostendekkend.

Flight Forum

Voor de ontwikkeling van dit bedrijventerrein is in 1998 een samenwerking met Schiphol Real Estate Eindhoven (SREE) aangegaan in de vorm van een BV/CV constructie. De gemeente Eindhoven is voor 50,95% aandeelhouder. Op dit moment zijn de gronden voor ongeveer 75% uitgegeven. De gemeente Eindhoven heeft eerder een winstuitkering van € 7 miljoen ontvangen. De uitgifte van kantoren stagneert al jaren. Op dit moment worden de aanbevelingen uit onderzoek nader uitgewerkt en maatregelen om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten geconcretiseerd en uitgevoerd.

De commissie BBV heeft de richttermijn voor de maximale looptijd van grondexploitaties gesteld op 10 jaar. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) heeft een looptijd langer dan 10 jaar. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitatie gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren. De na 10 jaar geraamde opbrengst bedraagt minder dan 1% van de totale opbrengst in de grondexploitatie, er wordt over de opbrengsten na 10 jaar geen opbrengstenstijging gehanteerd, de geraamde afzet na 10 jaar past ruimschoots binnen de verwachte vraag en zelfs als we deze opbrengst na 10 jaar niet realiseren blijft het verwacht resultaat van het project positief.

Winst uit grondexploitaties of exploitaties voor private ontwikkeling ontstaat als volgt:

• Winstneming uit (grond)exploitaties conform BBV-regelgeving (tussentijds en bij afsluiten);
• Grondverkoop bij private ontwikkeling;

Voor 2018 was een winst uit grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkeling begroot van € 5,06 miljoen. Er is een winst gerealiseerd van € 13,6 miljoen, bestaande uit € 13,1 miljoen winstneming (tussentijds en bij afsluiten) en € 0,5 miljoen grondverkoop private ontwikkelingen.

Resultaat Begroot Realisatie Verschil

De winstneming (tussentijds en bij afsluiten) is € 9,47 miljoen hoger dan begroot. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat bij de berekening van de tussentijdse winstneming, in tegenstelling tot de berekening bij de jaarrekening 2017, de projectrisico’s buiten beschouwing zijn gelaten.
Op projectniveau zien we dat de hogere tussentijdse winstneming in Meerhoven de belangrijkste oorzaak is. In het project Blixembosch is er daarentegen sprake van een afname van het verwacht eindresultaat. Dit heeft geleid tot een terugstorting van eerder genomen winst.

Het resultaat uit grondverkoop bij private ontwikkelingen is € 0,9 miljoen lager dan begroot. Vanwege vertraging in procedures zijn enkele van deze gronden nog niet geleverd.

De gemeente Eindhoven kent naast projecten met een verwacht positief financieel resultaat ook projecten met een verwacht nadelig financieel resultaat. De noodzakelijke investeringen zijn soms nodig om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken. Als uitgangspunt (BBV regelgeving) geldt dat voor een project met een verwacht negatief resultaat direct een voorziening moet worden getroffen. Verliezen in projecten moeten dus al genomen worden zodra ze worden geraamd. Als dit het geval is, wordt een verliesvoorziening gevormd ter grootte van de netto contante waarde (NCW) van de (grond)exploitatie. Deze NCW wordt berekend aan de hand van de door de commissie BBV voorgeschreven discontovoet (het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2%).

Verloopoverzicht voorziening grondexploitaties

De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 0,99 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger verwacht negatief resultaat van de grondexploitaties Mariënhage, NRE-terrein, Emmasingelcomplex (Lichttoren) en Woonwagenlocaties.

Het verwacht tekort op de restlocatie Emmasingelcomplex (Lichttoren) kan niet meer worden gedekt door verwachte winsten in andere restlocaties. Dit als gevolg van tussentijds winstnemen. Daarom moet nu een verliesvoorziening worden getroffen van circa € 0,3 miljoen. De oorzaken van de andere projecten zijn verwoord bij de toelichting op deze projecten.

Verloopoverzicht voorziening private ontwikkelingen

De prognose van enkele private ontwikkelingen is minder verliesgevend dan verwacht. Dit veroorzaakt een vrijval van € 0,09 miljoen. De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 1 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger verwacht negatief resultaat van de private ontwikkelingen Brainport Industries Campus en Woningbouw Tongelresestraat.

Voor Woningbouw Tongelresestraat (DAF-ensemble) is conform BBV-regelgeving het resultaat van de grondverkoop uit deze exploitatie gehaald, waardoor nu een negatief verwacht eindresultaat resteert. Hiervoor moet nu een verliesvoorziening worden getroffen van circa € 0,25 miljoen. De oorzaken van de andere projecten zijn verwoord bij de toelichting op deze projecten.

Voor de voorraadprojecten geldt dat er verlies moet worden genomen indien de boekwaarde (het tot nu toe geïnvesteerde vermogen) hoger is dan de actuele marktwaarde. Om dit te beoordelen wordt de boekwaarde vergeleken met de marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, wordt hiervoor direct een verliesvoorziening getroffen.

Verloopoverzicht voorziening voorraad

Omdat de marktwaarde van twee grondposities is toegenomen, neemt de verliesvoorziening af. Daarnaast is voor Het Van de Ven terrein een grondexploitatie vastgesteld en is de boekwaarde overgeheveld naar deze grondexploitatie. De voorziening kan daarmee komen te vervallen.

Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten is gedaald van circa € 19,3 miljoen naar circa € 18,6 miljoen. Door een toename van het risico van tussentijds winstnemen en het vaststellen van nieuwe (grond)exploitaties is het totale risicoprofiel van de vastgestelde (grond)exploitaties met € 1,0 miljoen toegenomen. Door het vaststellen van deze (grond)exploitaties is het risicoprofiel van de voorraad (projecten in voorbereiding) afgenomen.

Bij de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit houden we rekening met:

• De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten en rente in de grondexploitaties. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van marktontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Daarom rekenen we scenario’s uit om te bepalen wat lagere opbrengsten (5-10%), vertraging in realisatie (2-4 jaar) en hogere rente (0,5-1%) zou betekenen voor de verwachte resultaten van onze grondexploitaties.
• Projectspecifieke risico’s. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s.
• Het risico dat eerder teveel genomen tussentijdse winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie. Dit risico is toegenomen omdat bij de berekening van de tussentijdse winst, in tegenstelling tot de berekening bij de jaarrekening 2017, de projectrisico’s buiten beschouwing zijn gelaten.
• De mogelijkheid om financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken.

We beschikken nog over meerdere grondposities die mogelijk naar de toekomst toe tot ontwikkeling worden gebracht. Voor enkele van deze grondposities worden momenteel voorbereidingen getroffen om deze tot ontwikkeling te brengen. De meest invloedrijke zijn het Van der Meulen Ansems, Brainport Industries Campus, Von Flotowlaan en omgeving, sporthal Haagdijk, Castiliëlaan en Drents buiten.

In 2018 zijn voor enkele grondposities grondexploitaties vastgesteld. En met het tot ontwikkeling brengen van bovengenoemde locaties nemen onze strategische grondposities verder af. Om voldoende strategische grondposities beschikbaar te houden voor realisatie van de ambities en doelstellingen van Eindhoven, wordt in 2019 gewerkt aan een Strategisch verwervingsplan. Vooruitlopend hierop zijn in 2018 de locaties Eindhovenseweg 50 en Kanaaldijk Noord 125 strategisch verworven.