Grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Wanneer sprake is van duurzaam lagere marktwaarde waarderen we de grond- en hulpstoffen af naar deze lagere marktwaarde

De als onderhanden werk opgenomen bouwgronden in exploitatie worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs Indien de marktwaarde duurzaam lager is, dan wordt deze lagere marktwaarde als waardering gebruikt. Indien sprake is van een geprognosticeerd verlieslatend project wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt als waardecorrectie op bouwgrond in exploitatie verwerkt.  Voor de kosten die aan de vervaardigingsprijs kunnen worden toegerekend wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de bouwgronden in exploitatie, waarbij ten aanzien van de rente geldt dat alleen de rente over het vreemd vermogen wordt toegerekend en geen rente over het eigen vermogen. Voor Strijp-S wordt projectfinanciering toegepast.

In overeenstemming met BBV-regelgeving wordt winst uit grondexploitaties genomen als:

1. Het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat, én
2. De grond (of een deelperceel) is verkocht, én
3. Kosten zijn gerealiseerd.

Voor de grondexploitaties die aan deze drie voorwaarden voldoen wordt winst genomen gebaseerd op de door BBV voorgeschreven POC-methode.

Voor de berekening dient onderstaande formule te worden gehanteerd:
(gerealiseerde kosten / totale kosten) x (gerealiseerde opbrengsten / totale opbrengsten) = % POC
(geraamd eindsaldo – project specifieke risico's) x % POC = bedrag tussentijds winst nemen.
Voor de berekening van dit jaar zijn, in tegenstelling tot de berekening bij de jaarrekening 2017, de project specifieke risico’s buiten beschouwing gelaten.

Nadere toelichting over de bouwgronden in exploitatie is opgenomen in de paragraaf grondbeleid.

Onder gereed product zijn panden opgenomen die bestemd zijn te verkopen. De boekwaarde van deze panden is cf. voorschrift BBV bij de bestemming tot verkoop overgaan van materieel vast actief naar voorraden. Indien de marktwaarde duurzaam lager is, wordt een voorziening getroffen die als waardecorrectie op de boekwaarde gereed product wordt verwerkt.

De balanspost ‘Onderhanden werk’ heeft per ultimo 2018 een saldo van € 81,7 miljoen (bouwgronden € 80,6 miljoen en € 1,1 miljoen overig) vóór aftrek voorziening verliesgevende exploitaties van € 5,9 miljoen. Binnen deze post zijn onder andere begrepen de in exploitatie genomen gronden. De boekwaarde hiervan bedroeg ultimo 2017 € 95,6 miljoen. Deze balanspost betreft de grondexploitaties waarbij de gemeente de in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen omvormt naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Ultimo 2018 was de boekwaarde van deze grondexploitaties € 80,6 miljoen (dit vóór aftrek van voorziening verliesgevende planexploitaties) en is in totaal met € 14,9 miljoen afgenomen. Dit wordt veroorzaakt doordat bij diverse grondexploitaties de boekwaarde van de in eerdere jaren gemaakte kosten (bijvoorbeeld voor bouw- en woonrijp maken van de grond) is afgenomen door het realiseren van opbrengsten door verkoop van kavels en overige grondverkopen.

Ook dit jaar zijn de prospecties van de grondexploitaties herijkt. De verwachte eindwaarde van de grondexploitaties bedraagt circa € 31,7 miljoen en de verwachte netto contante waarde circa € 28,5 miljoen. Voor de bij de herijking gehanteerde parameters en uitgangspunten zie paragraaf grondbeleid.
In de prospecties (toekomstige opbrengsten) zijn een aantal verliesgevende exploitaties naar voren gekomen.
Hiervoor is een voorziening gevormd. De voorziening verliesgevende grondexploitaties (stand per 31-12-2018
€ 5,9 miljoen) wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De voorziening is contant gemaakt met de verwachte rentevoet. De voorziening zal in de komende jaren jaarlijks minimaal met de rentecomponent verhoogd worden om aan het einde van de looptijd het verwachte verlies te kunnen afdekken.

De resultaten die uiteindelijk werkelijk worden behaald, worden beïnvloed door vele factoren, waaronder conjunctuur, marktontwikkelingen en overheidsbeleid. Om eventuele risico’s in dit kader te kunnen opvangen is bij de herijking een berekening gemaakt van de benodigde weerstandscapaciteit. Hierbij zijn de specifieke projectrisico’s en marktrisico’s benoemd en gekwantificeerd. Bij de marktrisico’s is daarbij rekening gehouden met mogelijke rentestijging, opbrengstdaling en vertraging. Het totale weerstandsvermogen (zie paragraaf weerstandsvermogen) van de gemeente is voldoende om de ingeschatte benodigde weerstandscapaciteit van € 18,6 miljoen op te kunnen vangen (zie paragraaf grondbeleid).

De totale winstneming bedraagt € 12,2 miljoen. Bij de berekening hiervan hebben we, in tegenstelling tot de berekening van de tussentijdse winst bij de jaarrekening 2017, de projectrisico’s buiten beschouwing gelaten.

De commissie BBV heeft de richttermijn voor de maximale looptijd van grondexploitaties gesteld op 10 jaar. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) heeft een looptijd langer dan 10 jaar. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitatie gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren.
Voor verdere informatie over de risico beperkende maatregelen en grondexploitaties wordt verwezen naar de paragraaf Grondbeleid.

Dit betreft panden in eigendom waarvan het de bedoeling is om deze te verkopen.
De waarde hiervan is licht gedaald met € 102.000 door de verkoop van enkele garageboxen.

De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voor verwachte oninbaarheid is een voorziening (o.a. dubieuze debiteuren) in mindering gebracht. Deze voorziening is statisch bepaald op basis van geschatte inningskansen, evt. bijgesteld voor specifieke debiteuren die een specifiek risico kennen (dynamische methode).

De vordering heeft voornamelijk betrekking op de met de fiscus te verrekenen BTW (waaronder de vordering op het landelijk BTW-compensatiefonds van € 30,5 miljoen).
Daarnaast staat er  nog voor een bedrag van ongeveer € 9,8 miljoen open op  het rijk,  provincie, gemeentes en andere overheidsinstellingen.

Eind 2018 was de stand van de overige vorderingen € 43,9 miljoen. Dit is opgebouwd uit 3 soorten vorderingen, namelijk cliëntdebiteuren, belastingdebiteuren en overige debiteuren (zie ook onderstaande tabel). Inzake deze vorderingen is de inschatting dat niet alle bedragen ontvangen zullen worden. Daarvoor is een voorziening dubieuze debiteuren opgenomen van € 14,4 miljoen. Dit resulteert in een netto bedrag van € 29,4 miljoen.

De vorderingen op cliëntdebiteuren is opgebouwd uit diverse soorten regelingen, zoals bijstandsvorderingen, geldleningen, voorschotten en boetes. De aflossing is vaak verspreid over vele jaren vanwege de lage inkomens. De voorziening voor cliëntdebiteuren wordt berekend op basis van wel of geen aflossingsverplichting, lopende aflossingen en percentages per status van de vordering. Door ondernomen acties is de oninbaarheid van debiteuren gedaald, wat tot uitdrukking komt in een lagere voorziening dubieuze debiteuren.

De vorderingen op de belastingdebiteuren zijn opgebouwd uit openstaande belastingaanslagen voor gemeentelijke belastingen. Alle vorderingen worden nauwgezet gevolgd en grotendeels via de eigen belastingdeurwaarders geïnd. In 2018 is een voorziening gevormd voor deze categorie debiteuren (groot € 300.000), in voorgaande jaren werden deze oninbare vorderingen rechtstreeks ten laste van de exploitatie gebracht.

De overige debiteuren bestaan uit vorderingen op basis van verhuur woningen of accommodaties, leges, vergunningen, grondverkopen, enz. Tevens zijn hier inzake faciliterend grondbeleid de vorderingen opgenomen richting private partijen waarmee een anterieure overeenkomst is afgesloten (31-12-2017 € 2,5 miljoen, 31-12-2018 € 3,0 miljoen). Alle vorderingen worden permanent gevolgd en waar nodig doorgezet naar een gerechtsdeurwaarder of de eigen belastingdeurwaarder. Voor de overige vorderingen wordt jaarlijks een berekening opgesteld waarbij diverse groepen van vorderingen individueel worden ingeschat en aan de rest percentages zijn gekoppeld op basis van de ouderdom van de vordering.
Ook hiervoor is een voorziening gevormd voor oninbare bedragen.

Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.  

Eind 2013 is verplicht schatkistbankieren voor decentrale overheden ingevoerd. Nieuwe beleggingen zijn niet meer toegestaan, maar oude beleggingen mogen worden aangehouden tot de einddatum. Eindhoven heeft geen structurele tegoeden (vrijvallende beleggingen worden ingezet voor de aflossing van leningen). Mocht een tijdelijk kasoverschot gemiddeld over een kwartaal boven de norm (€ 4,54 miljoen voor Eindhoven) uitkomen, moet dit afgestort worden bij de Staat. In 2018 is het saldo op de bankrekeningen onder de norm gebleven dankzij strakke sturing op de liquiditeitspositie.

Overlopende activa worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Toelichting overige bedragen
Overige nog te ontvangen bedragen:
De grootste posten bij de overige nog te ontvangen bedragen betreft de uitkering gemeentefonds inzake de "stroppenpot" Sociaal Domein (€ 21,8 miljoen), de verzekeringsuitkering vanwege een ontvangen claim waarvoor een schikking is getroffen (€ 2,2 miljoen) en de gemeentelijke belastingen (€ 1 miljoen).
Tevens is hier per 31-12-2018 een nog te vorderen post inzake faciliterend grondbeleid van € 0,5 miljoen opgenomen. Deze bedroeg per 31-12-2017 € 0,3 miljoen.    

Vooruitbetaalde bedragen:
Bij de vooruitbetaalde bedragen zijn dat de rente op de erfpachtconstructie met PSV (€ 0,9 miljoen) en de betalingen aan crediteuren die per begin 2019 als dusdanig zijn gerubriceerd (€ 3,4 miljoen).

Het saldo van de voorschotbedragen inzake publiekrechtelijke lichamen ultimo 2018 heeft voornamelijk betrekking op bijdragen van het Rijk.
Hierna volgt het verloopoverzicht inzake het jaar 2018.

Eigen vermogen wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Toelichting beginbalans reserves
Per 1-1-2018 heeft in de beginbalans ten opzichte van 31-12-2017 een wijziging plaatsgevonden.
Dit betreft verlaging van bestemmingsreserve Internationale School Eindhoven. De tegenhanger van deze wijziging is zichtbaar bij de overlopende passiva. Dit betrof de ontvangen middelen van SPVOZN (Stichting Primair en Voortgezet Onderwijs Zuid-Nederland) inzake de afkoop van het tekort op de business case, deze waren in 2017 foutief verwerkt, zoals EY in haar verslag opmerkte en deze zijn in 2018 in de beginstand gecorrigeerd.

Verloop reserves
Onderstaand overzicht geeft een weergave en verloop van de diverse reserves, zie hoofdstuk 5.5 voor een uitgebreid overzicht en een toelichting op de aard en reden ter vorming van de reserves.

De stand van de reserves is in 2018 met € 0,2 miljoen afgenomen tot een bedrag van € 179,1 miljoen.
In de staat van reserves (zie hoofdstuk 5.5) is een volledig overzicht van de mutaties in de reserves en een bijbehorende toelichting opgenomen. Onderstaand zijn de reserves genoemd waarbinnen mutaties hebben plaatsgevonden groter dan € 5 miljoen.

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De onderhoudsvoorzieningen zijn gebaseerd op een meerjarenraming van het uit te voeren groot onderhoud waarbij rekening is gehouden met het vastgestelde  kwaliteitseisen die door de raad zijn vastgesteld (o.a. bij vastgoedbeleid, visie en handboek openbare ruimte).

Nadere toelichting is terug te vinden in hoofdstuk 5.5.

Verloop voorzieningen

Voor een toelichting op de aard en reden (doel) van de voorziening wordt verwezen naar hoofdstuk 5.5 staat van voorzieningen.

Toelichting op voorzieningen
Vanwege de vrijval van de verschillende voorzieningen stellen we voor om voor een bedrag van € 21,5 miljoen bij de resultaatbestemming deze middelen in een reserve te storten omdat er nog wel een verplichting is. De voorziening Karregat is inhoudelijk niet meer noodzakelijk.

Vaste schulden met een rentetypische looptijd van één jaar of langer worden gewaardeerd tegen de oorspronkelijke hoofdsom (nominale waarde), verminderd met de gedane aflossingen.

De netto-vlottende schulden met een rentetypische looptijd korter dan één jaar worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

De overlopende passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Toelichting overlopende passiva
Per 1-1-2018 heeft in de beginbalans ten opzichte van 31-12-2017 een wijziging plaatsgevonden. Deze wijziging betreft verhoging van het voorschotbedrag voor uitkeringen ontvangen van overige Nederlandse overheidslichamen. De tegenhanger van deze wijziging is zichtbaar bij het eigen vermogen (correctie bestemmingsreserve Internationale School Eindhoven).
Onder de overlopende passiva is inzake faciliterend grondbeleid per 31-12-2018 een bedrag van € 3 miljoen opgenomen als vooruitontvangen vanuit private partijen. Per 31-12-2017 bedroeg dit bedrag € 3,6 miljoen.

Toelichting verplichtingen die in begrotingsjaar zijn opgebouwd en die in een volgend begrotingsjaar tot betaling komen
De grootste posten bij de verplichtingen betreffen verplichtingen in het kader van de zorg (€ 25 miljoen) en nog te betalen rente op leningen (€ 3,2 miljoen).

De in de balans opgenomen voorschotbedragen voor uitkeringen met een specifiek bestedingsdoel worden als volgt gespecificeerd.

Toelichting overig vooruit ontvangen publiekrechtelijk
De grootste post bij de overige vooruitontvangen bedragen betreft de rente inzake de erfpachtconstructie met PSV voor een bedrag van € 1,1 miljoen.